Studie využitelnosti přestavby hotelu na bytový dům, Studená

Objekt ve Studené má v dokumentaci účel užívání hotel, jenže v přízemí stojí sál o ploše 165,47 m² s jevištěm a zákulisím. Pro společnost Charles Bridge Investments jsme nejdřív zdokumentovali skutečný stav, tedy 74 místností a 1 265,22 m² plochy místností na zastavěné ploše 757 m². Na tomto podkladu pak vznikla studie využitelnosti, která z budovy dělá bytový dům s 24 byty od 1+kk po 3+kk. Situace k nim doplňuje 18 parkovacích míst.

Budova čp. 136 ve Studené na Jindřichohradecku má v dokumentaci účel užívání hotel, ale dispozice tomu neodpovídá. V prvním nadzemním podlaží je hlavní sál o ploše 165,47 m², jeviště 58,83 m², vedlejší sál, zákulisí, bar a dvě jídelny. Pokoje jsou až ve druhém a třetím podlaží. Otázka pro studii využitelnosti tím byla daná. Dá se z takového objektu udělat bytový dům, a kolik bytů se do něj vejde? Od stolu se to říct nedá, protože nejdřív musí být jasné, co v budově doopravdy stojí a v jakém je to stavu.

Začali jsme proto pasportem skutečného stavu. Vznikl průvodní list a souhrnná technická zpráva, situační nákres, schematické i kótované půdorysy od suterénu po třetí nadzemní podlaží, dva svislé řezy, pohledy ze čtyř stran, pohled na střechu a výkaz místností. Výkresy jsou v měřítku 1:100. Teprve nad tímto podkladem vznikl model nového stavu v Revitu a z něj výkresy studie. Plochy bytů jsme vykázali podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., tedy s rozlišením užitné plochy, ploch pod svislými konstrukcemi a podlahové plochy. Číslo, které investor uvidí ve studii, tak odpovídá tomu, se kterým se později pracuje v prodejní dokumentaci.

Návrh rozdělil budovu na 24 bytových jednotek. Devět jich je v prvním nadzemním podlaží, jedenáct ve druhém a čtyři ve třetím, mezi horními dvěma podlažími je ještě mezipatro. Celkové plochy podlaží jsou podle výkazu ve studii 515,54 m² v 1.NP, 588,84 m² ve 2.NP, 125,84 m² v mezipatře a 212,98 m² ve 3.NP. Suterén o ploše 156,36 m² dostal sklepy, technické zázemí a společné prostory a situace počítá s 18 parkovacími místy. Klient dostal půdorysy všech podlaží nového stavu v PDF i DWG, pohledy ze čtyř stran, axonometrii, pět celostránkových vizualizací a prezentační report na 21 stranách pod názvem Rezidence Studená. Ve stejném balíčku šla ven i kompletní dokumentace stávajícího stavu, takže projektant dalšího stupně má vedle sebe to, co na místě stojí, i to, co se navrhuje.

Výzvy projektu

Nejtěžší je přízemí. Sál o ploše 165,47 m² s jevištěm se nedá jen rozdělit příčkami, protože každý nový byt potřebuje vlastní okna, vstup ze společné chodby a napojení na stoupačky. Druhá věc je nosná konstrukce. Zdivo je smíšené, kámen a cihla, objekt není zateplen a pasport výslovně uvádí, že se nedělaly žádné sondy ani jiné invazivní zkoumání a že základy nebyly podrobně zkoumány. Pro plánované zásahy do nosných konstrukcí zpráva požaduje cílený geotechnický průzkum a posouzení odborného statika. Tohle je běžná hranice pasportu a je poctivé ji říct nahlas, protože právě tady se u přestaveb starších domů obvykle rozhoduje o rozpočtu. Třetí komplikace je členitost. Objekt má suterén, tři nadzemní podlaží, mezipatro a neobytné podkroví a konstrukční výšky podlaží nejsou stejné, mezi prvním a druhým nadzemním podlažím jsou to 3,70 m a mezi druhým a třetím 3,50 m. Dispozice se proto nedá zkopírovat z jednoho patra do druhého.

Výstupy projektu

• Průvodní list, souhrnná technická zpráva a situační nákres k pasportu stávajícího stavu
• Schematické i kótované půdorysy od suterénu po třetí nadzemní podlaží, měřítko 1:100
• Svislé řezy A-A' a B-B', pohledy ze čtyř stran a pohled na střechu
• Výkaz místností stávajícího stavu, 74 místností a 1 265,22 m² plochy místností
• Půdorysy nového stavu včetně mezipatra v PDF i DWG
• Výkaz 24 bytových jednotek s plochami podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
• Pohledy nového stavu ze čtyř stran a axonometrie
• Pět celostránkových vizualizací budovy po přestavbě
• Prezentační report studie na 21 stranách
• Kompletní balíček stávajícího i navrženého stavu k předání dalšímu stupni dokumentace